【为什么都在吐槽房地产“限价”?】

房地产市场没什么热点,这几天限价又成为了一个热点话题:

1:只要有开发商的论坛,必然会有吐槽限价

很多房地产论坛甚至变成了限价批斗会。

2:部分城市再次发布限价政策!

7月26日,洛阳住房保障和房产管理局在回复百姓投诉时表示,各房地产开发企业目前在售项目以2019年4月签约均价为基准价,再售房源价格原则上均不得高于该基准价。

为什么这么多人都关注限价?限价对市场影响多大?简单的聊聊这个话题:

一:失真的房价统计系统,限价是为了对上负责,要求调控结果

真限价vs假限价,全国看,可以说基本所有城市或严或松的执行了一定力度的限价政策。当然最严格的主要是一些地王项目。

而限价也分成真限价与假限价,部分城市的双合同存在事实上代表了限价并不真实。

从房价数据角度看,中国官方数据只有每个月的18日会发布前一个月的70大城市房价数据,从实用角度看:70大城市基本都是一二线和小部分的三线城市,并不能代表全国数据,比如在2016年基本都是全面上涨,而且涨幅不小,但事实是很多三四线城市并不在统计范围内。

另外,从数据发布时间看,18号时间太晚,在讯息飞速发展的今天,采集数据完全可以网络化,巨大的时间差,这导致了房价数据意义有限。

数据基础的问题,即使是这70个城市的房价,其中公布的二手房与新建商品房住宅,也都来源网签。

二:限价是最简单的调控手段

只要网签价格不领先全国,地方政府就可以继续增量卖地。房地产税收也可以高位运行。

比如洛阳:

首先:洛阳限价政策的原因是因为最近几个月,洛阳房价特别是新建住宅房价上涨幅度在全国持续领先,特别是6月份处于全国第一!5月份全国第四。

苏州VS洛阳,两次极差的房地产调控加码样本

其次:但简单的限价政策,只是为了避免房价上涨全国领先,并未配套其他限购、限售、限贷,增加供应等政策,单独的限价只能导致统计局统计的网签数据失真。只能影响部分开发商双合同,掩耳盗铃,表面房价是降低了,平稳 ,但事实上,房价依然在上涨。

第三:限价只是房地产调控作用最小的一个办法,目的是为了应付上级调控的统计数据。对于洛阳这样的城市来说,稳房价不应该只是稳房价数字,稳市场不应该只是稳网签那个价格数字。

房价上涨的原因很多,不增加供应打击投资需求,短期限制签约导致的房价数字下调,对于市场来说,只能酝酿未来的暴涨。

从房地产调控看,住建部的原则是稳房价、稳预期、稳地价,从目前各地的调控政策看,更多还是稳地价。有力的措施不多。对于洛阳这种掩耳盗铃的限价,对于市场来说,影响非常小。

三:限价与房屋质量的关系

各地楼市限价,是从2016年930开始普遍出现的,之前一二线城市房价在明显上涨,而三四线城市房价本来也不高。

限价带来什么结果:开发商优化配置的越来越多

1、优化第一步:

容积率不均衡使用,做出别墅,高层。一个小区整体容积率2,而高层容积率高达3以上,这种情况下,先卖高层,等过2年限价风头过了,再买剩下的精华别墅。

2、优化第二步:

能不送的就不送。精装修标准越来越低,逐渐开始产业化装修。不客气的直接精装变毛坯,想要精装修么?购房合同外再签一个新的外包合同,当然钱也是要另附的。还有的就是车位不送,不租,只卖。车位价格越来越高。

3、优化第三步:

装饰减配。初级手段外檐石材变涂料;

这钱省的让行外人不经意间就可以忽略,绿化减配,江南园林变疏林草地;

设施减配,园林小品、桌椅板凳通通删去,石材路面变柏油,参天大树变树苗,电梯内的装饰不锈钢变成大镜面等等等。

这些在交房时,估计很多人都只把眼睛放在自家屋子里,忽略忘记了外部公共空间也是您花钱购买的产品。这里面有些是您细心的话还能发现,有些真的不曾在任何合同、样板房中体现,处于任人宰割的局面。

4、优化第四步:

工程减配。水泥标号,砂浆强度,电线品牌,大量的隐蔽工程里存在了太多猫腻,防不胜防说的就是这个。只能祈祷开发商的良心了。

这两年,如果开发商拿地价格与销售价格差价不大的,这些项目收房都要谨慎了。

5:优化第五步

滞后网签,很多房子卖了价格网签不了,排队签约好几年。收房的时候,建筑面积不变,增加套内面积,这样可以多收费。还有部分城市出现了把限价房卖给基金,卖到二手房市场再交易。5:优化第六步:限价带来的问题是,一二线城市已经不可能再出货值,推动了越来越多的企业去三四线城市高周转。而质量问题已经开始越来越多。

短期看,市场出现波动,需要限价,但如果只限价,而忽视供需结构的平衡。只能带来市场的更大紊乱。

限价放大了部分房源与二手房的价格差,买到就赚钱,导致市场暗箱操作多,部分政策的摇号的确可以公平交易,但部分城市也出现了摇号政策本身执行方面的问题。

因为政府“限价”,限制备案价,不允许开发商自主定价,不管市场有多少需求,反正价格不能卖太高。但是周围的二手房价格是无法监管的,都在小业主手里。二手房价格随着市场行情涨起来了,但是新房被紧紧的压制住了,这样价格倒挂产生了。

简单的总结一下:为什么说限价是无奈之举,而且吐槽无用:

1:房地产市场缺乏长效机制,短期目标与长期目标不能共存,房地产是经济稳定剂。限价是避免失控,但又不能让房地产熄火。

2:市场涨跌应该是市场行为,限价是无奈下的政策,但如果只限价把数据弄平稳了,但结果很可能是企业控制成本。这两年将是这些年质量最差的一批。

3:土地出让的时候不限价,卖房的时候限价,的确带来很多问题,地方政府依赖土地财政,舍不得土地出让金。房地产去库存。掩耳盗铃的平稳成交均价。限制高价盘网签。

4:各路专家吐槽限价,背后其实是吐槽房地产调控对上负责,只负责数字不涨,而不是房价不涨。

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